Lorsque vous recherchez un bien immobilier à Genève, vous tombez forcément sur des termes techniques qui influencent directement le prix : surface habitable et surface utile. Ces deux notions, bien qu’apparentées, ne désignent pas la même réalité et peuvent créer des malentendus.

Chez Luxity Genève, nous constatons souvent que des acheteurs confondent ces deux surfaces, ce qui fausse la comparaison entre plusieurs biens. Pour éviter toute surprise, voici un guide pratique qui clarifie ces différences et vous aide à mieux comprendre la valeur réelle d’un logement.

Définition rapide : qu’est-ce que la surface habitable ? 

La surface habitable correspond à l’espace intérieur réellement utilisable au quotidien.
Elle inclut :

• Les chambres, le salon et la salle à manger,
• La cuisine, la salle de bain et les couloirs,
• Toutes les pièces aménagées, chauffées et accessibles.

En revanche, sont inclus dans la surface habitable de manière partielle :

• les balcons à 50%
• Les terrasses à 33 %
• Les jardins à 10 %

Concrètement, la surface habitable reflète la surface où vous vivez vraiment. C’est cette donnée qui est utilisée pour calculer le prix au m² d’un bien immobilier.

Surface utile : une notion complémentaire à connaître

La surface utile est une mesure plus large. Elle additionne la surface habitable et certaines annexes, par exemple :

• caves, buanderies, réduits,
• combles aménageables,
• garages,

La surface utile donne une vision plus complète de l’espace total disponible, mais elle n’a pas la même valeur financière que la surface habitable.

Surface habitable vs surface utile : tableau comparatif 

Pourquoi la distinction surface habitable est-elle essentielle lors d’un achat à Genève ?

À Genève, la valeur d’un bien est généralement calculée sur la base de la surface habitable.

• Prix au m² : une annonce qui met en avant la surface utile peut sembler plus attractive, mais le calcul réel doit s’appuyer sur la surface habitable.
• Comparaison des biens : sans distinction claire, un appartement de 100 m² habitables + 20 m² de balcon peut sembler équivalent à un autre de 120 m² habitables, alors qu’ils n’ont pas la même valeur.
• Sécurité juridique : la surface habitable est un élément clé dans les contrats de vente. Cette exigence est encadrée par la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL), qui veille à protéger les acheteurs et locataires contre toute confusion sur les surfaces annoncées.

Pour plus de détails, l’État de Genève – Habitat et logement propose des précisions sur la réglementation locale.

Comment calculer correctement sa surface habitable et utile ?

Le calcul doit respecter des normes précises. Voici les étapes à suivre :

1. Mesurez pièce par pièce en respectant la règle des 1,80 m de hauteur sous plafond (les surfaces plus basses ne comptent pas).
2. Additionnez uniquement les pièces chauffées et aménagées pour la surface habitable.
3. Ajoutez les annexes (balcon, cave, garage, grenier) pour obtenir la surface utile.

Erreurs fréquentes :

• Additionner un balcon à la surface habitable,
• Considérer une cave comme une pièce de vie,
• Oublier de vérifier les hauteurs sous plafond.

Les normes suisses sont précisées par l’Office fédéral du logement (OFL), qui établit les règles officielles de calcul de la surface habitable.

Conclusion : l’accompagnement de Luxity Genève

La différence entre surface habitable et surface utile peut sembler technique, mais elle est déterminante pour bien évaluer un bien immobilier. Une annonce peut mettre en avant une surface utile plus large pour séduire, mais seul le calcul basé sur la surface habitable reflète la valeur réelle du logement.

Chez Luxity Genève, nous accompagnons nos clients pour :

• Vérifier la surface habitable exacte d’un bien,
• Comparer objectivement plusieurs logements,
• Estimer ou vendre un bien au juste prix.

Vous envisagez un achat à Genève ? Contactez Luxity Genève pour un accompagnement personnalisé et transparent.