Vendre un appartement ou une maison à Genève ne se limite pas à trouver un acheteur. La fiscalité immobilière à Genève est un facteur déterminant du bénéfice net que vous allez réellement percevoir après la transaction. L’impôt sur les gains immobiliers, les déductions autorisées et les particularités cantonales influencent directement le montant que vous toucherez. Avant de mettre votre bien sur le marché, il est donc indispensable de comprendre comment fonctionne ce système et comment l’anticiper.

Combien vais-je payer d’impôts en vendant mon bien à Genève ?

L’impôt principal auquel un vendeur est soumis à Genève est l’impôt sur les gains immobiliers (IGI) CTA. Cet impôt s’applique sur le bénéfice réalisé entre le prix d’achat (corrigé de certaines charges) et le prix de vente.
Exemple :

• Achat d’un bien en 2010 : 900 000 CHF
• Vente en 2025 : 1 200 000 CHF
• Gain brut : 300 000 CHF

Ce bénéfice est soumis à l’IGI, mais plusieurs éléments viennent réduire le montant imposable.

À Genève, le taux d’imposition est progressif selon la durée de détention :

• Revente dans les 2 premières années : taux maximal, pouvant atteindre 50 %.
• Le taux diminue ensuite progressivement au fil des années de conservation.
• Après 25 à 30 ans, il se situe entre 0 % et 10 % seulement.

Cette règle encourage la stabilité et limite la spéculation rapide sur le marché immobilier. Pour un vendeur, la durée de possession reste donc une donnée cruciale.

Fiscalité immobilière à Genève : quelles dépenses puis-je déduire ?

Une bonne nouvelle pour les propriétaires : certaines dépenses liées au bien peuvent être déduites du bénéfice imposable, réduisant ainsi l’impôt sur les gains immobiliers.

Parmi les déductions fréquentes :

• Travaux d’entretien et de rénovation : par exemple, le remplacement d’une chaudière, la rénovation d’une salle de bain ou l’isolation d’un toit.
• Investissements valorisant le bien : une cuisine moderne ou une amélioration énergétique peuvent entrer dans le calcul.
• Frais de vente : commission d’agence immobilière, frais de notaire, diagnostics obligatoires, publicité pour la vente, etc.

Exemple : si vous avez investi 50 000 CHF dans la rénovation de votre bien, ce montant peut être retranché de votre gain imposable, diminuant ainsi l’impôt dû.

La fiscalité immobilière à Genève incite donc à conserver toutes les factures et justificatifs liés au bien, car ils peuvent avoir un impact majeur au moment de la vente.

Existe-t-il des cas d’exonération ?

Oui, mais ils restent limités. Les cas les plus courants d’exonération ou de réduction sont :

• Succession ou donation : la vente d’un bien reçu dans le cadre d’un héritage bénéficie de règles fiscales spécifiques, souvent plus favorables.
• Remplacement du logement principal : dans certaines conditions, si vous vendez votre résidence principale pour en acheter une nouvelle, l’IGI peut être réduit ou différé.
• Expropriation ou contraintes légales : des exceptions sont prévues lorsque la vente n’est pas volontaire.

Avant toute démarche, il est recommandé de consulter l’Administration fiscale cantonale de Genève pour vérifier si votre situation ouvre droit à une exonération.

Fiscalité immobilière à Genève : les spécificités cantonales

Genève a la réputation d’appliquer un cadre fiscal plus strict que d’autres cantons suisses. Cela se traduit par :

• Un taux d’imposition élevé en cas de revente rapide (pour décourager la spéculation).
• Une grande importance accordée à la surface habitable nette, qui doit être clairement définie dans les contrats.
• Un impact direct de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL), qui encadre les droits des propriétaires et des locataires et peut influencer certaines ventes.

Ces spécificités renforcent la nécessité de bien anticiper la fiscalité avant de signer une vente.

Comment bien préparer sa vente pour optimiser la fiscalité immobilière ?

La préparation fiscale est une étape clé pour maximiser le bénéfice net de votre vente. Voici quelques conseils pratiques :

1. Anticipez le calcul de l’impôt : avant de fixer votre prix de vente, simulez l’impôt sur les gains immobiliers pour savoir combien il vous restera réellement.
2. Conservez tous vos justificatifs : factures de travaux, frais de notaire, commissions… tout document peut jouer en votre faveur.
3. Entourez-vous de professionnels : un notaire, un fiscaliste ou une agence immobilière spécialisée comme Luxity Genève peuvent vous aider à réduire votre charge fiscale en respectant la loi.

En planifiant correctement, vous évitez les mauvaises surprises et vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet immobilier.

Conclusion 

La fiscalité immobilière à Genève est un facteur incontournable lors de la vente d’un bien. L’impôt sur les gains immobiliers peut représenter une charge importante, surtout en cas de revente rapide, mais de nombreuses déductions permettent d’alléger cette fiscalité. En anticipant les démarches et en vous entourant d’experts, vous maximisez le produit net de la vente.

L’équipe de Luxity Genève accompagne les vendeurs à chaque étape, de l’estimation du bien jusqu’à l’optimisation fiscale, pour sécuriser et valoriser leur transaction immobilière.